Jardinage

Jardin en location : qui tond, qui taille et qui paie les grosses réparations ?

7 août 2026 Clémence du Val-Saint-Père 9 min de lecture

Dans une location, le jardin n’est pas un simple décor. Lorsqu’il est compris dans le bail, son entretien engage la responsabilité du locataire pour l’entretien courant, tandis que le propriétaire reste chargé des gros travaux, de la sécurité et des réparations qui dépassent l’usage normal.

Table des matières

La règle de départ : tout dépend de l’usage du jardin

Le premier point à vérifier est simple : le jardin est-il rattaché au logement et le locataire en a-t-il l’usage exclusif ? Un jardin privatif, mentionné dans le bail ou décrit dans l’état des lieux, entre généralement dans le champ des réparations locatives. Dans ce cas, le locataire doit le maintenir dans un état normal d’entretien pendant toute la durée de la location.

Le cadre de référence est le décret n°87-712 du 26 août 1987, qui liste les réparations locatives à la charge du locataire. Il vise notamment les jardins privatifs et les tâches liées à la pelouse, aux massifs, aux bassins, aux piscines, aux arbustes et aux arbres, ainsi qu’au remplacement des arbustes détériorés lorsque la dégradation vient d’un défaut d’entretien.

À l’inverse, si le jardin est commun à plusieurs occupants, par exemple dans une résidence ou une copropriété, le locataire ne l’entretient pas seul. L’organisation dépend alors du syndic, du règlement de copropriété ou des charges récupérables prévues au bail. La mention jouissance privative mérite aussi d’être lue avec attention : elle donne un usage réservé, mais ne signifie pas toujours que toutes les interventions sont à la charge de l’occupant.

Ce que le locataire doit entretenir concrètement

L’entretien courant correspond aux gestes réguliers qui évitent au jardin de se dégrader. Il ne s’agit pas de remettre le terrain à neuf ni de reprendre un espace déjà vétuste, mais de préserver ce qui existe au moment de l’entrée dans les lieux. En pratique, le locataire doit assurer une surveillance simple et régulière, sans attendre que les végétaux débordent ou que les accès deviennent inutilisables.

Guide complet des réparations locatives : locataire ou propriétaire ?, Découvrez la liste officielle des réparations à la charge du locataire et du propriétaire selon le décret n°87-712 pour éviter tout litige.

Pelouse, massifs et allées : les gestes attendus

Le locataire doit tondre la pelouse, arroser si nécessaire, désherber les massifs, retirer les feuilles mortes et maintenir les allées en état d’usage. Une pelouse jaunie par une période sèche ne se juge pas comme un jardin laissé plusieurs mois sans soin. Ce qui compte, c’est la régularité raisonnable de l’entretien et l’absence de négligence manifeste.

Les petites opérations de nettoyage font aussi partie de cette logique : ramasser les déchets végétaux, éviter l’envahissement des mauvaises herbes, nettoyer les abords d’une terrasse ou d’un accès, dégager les puisards et veiller à ce que l’eau ne stagne pas faute d’entretien courant. Ce sont des tâches simples, mais elles comptent dans l’appréciation globale de l’état du jardin.

Haies, arbustes, arbres et gouttières

La taille des haies et des arbustes relève généralement du locataire lorsqu’elle reste ordinaire : contenir une haie, couper les branches basses, entretenir les plantations existantes. Le décret vise aussi l’échenillage, l’élagage courant et le remplacement des arbustes détériorés lorsque la détérioration résulte d’un défaut d’entretien.

Les gouttières, chéneaux et descentes d’eaux pluviales doivent être dégorgés lorsqu’ils sont obstrués par des feuilles ou des débris accessibles dans des conditions normales. En revanche, une intervention dangereuse, qui demande un matériel spécifique ou qui révèle un défaut de conception, ne peut pas être traitée comme une simple corvée de jardinage. La même logique vaut pour un entretien saisonnier plus lourd : il doit rester raisonnable au regard de l’usage du logement.

Situation	Responsable le plus probable	Point à vérifier
Tonte, désherbage, arrosage courant	Locataire	Jardin privatif et usage normal
Taille régulière des haies et arbustes	Locataire	Hauteur, accessibilité, état initial
Arbre dangereux, malade ou très haut	Propriétaire	Sécurité, gros travaux, diagnostic éventuel
Jardin commun en copropriété	Copropriété ou charges	Règlement de copropriété et bail
Remise en état après abandon manifeste	Locataire, si preuves suffisantes	État des lieux, photos, devis ou facture

Ce qui reste à la charge du propriétaire

Le propriétaire ne peut pas tout transférer au locataire sous prétexte qu’un jardin existe. Sa responsabilité demeure engagée pour les gros travaux, la sécurité et la délivrance d’un logement conforme à l’usage prévu au bail. Le locataire entretient, le bailleur répare ce qui dépasse l’entretien courant.

Gros travaux et sécurité du terrain

Un arbre dangereux, une clôture structurellement instable, un mur de soutènement fissuré ou une pente dangereuse relèvent davantage de la responsabilité du bailleur que de l’entretien courant. Le locataire doit signaler rapidement le problème, mais il n’a pas à prendre en charge une dépense importante liée à la structure du terrain ou à un danger préexistant.

La même logique vaut pour les équipements fournis avec le jardin. Si un système d’arrosage intégré tombe en panne par vétusté, si une terrasse se dégrade malgré un usage normal, ou si une grille de portail présente un défaut important, le propriétaire doit intervenir lorsque la réparation dépasse l’entretien courant. L’enjeu est toujours le même : distinguer la simple maintenance d’une réparation plus lourde.

Le matériel de jardinage : une zone à clarifier

La loi n’impose pas automatiquement au propriétaire de fournir une tondeuse, un taille-haie ou des outils. Si du matériel fourni est mis à disposition, son état doit idéalement être noté dans l’état des lieux. Le locataire doit l’utiliser normalement et l’entretenir, mais le remplacement d’un appareil hors d’usage par vétusté ne devrait pas lui être facturé comme une dégradation.

Le jardin devient souvent source de litige parce que les négligences apparaissent progressivement : une haie dépasse chez le voisin, une gouttière déborde, une pelouse envahit les bordures. Pour éviter que ces signaux ne se transforment en conflit, il faut regarder trois critères : ce qui gêne l’usage, ce qui menace la sécurité, ce qui dégrade durablement le bien. Cette lecture reste la plus utile pour trancher entre simple entretien et véritable manquement.

Aménagements : ce que le locataire peut faire ou non

Un locataire peut profiter du jardin et y installer des éléments légers, tant qu’il ne transforme pas durablement les lieux. Des pots, jardinières, mobilier extérieur, petites plantations non invasives ou décorations démontables sont généralement compatibles avec un usage normal du logement.

En revanche, les transformations importantes nécessitent une autorisation écrite du propriétaire. Cela concerne notamment l’abattage d’un arbre, la création d’une terrasse fixe, la construction d’un abri de jardin, la pose d’une clôture, la modification profonde des massifs ou l’installation d’un bassin. Sans accord, le bailleur peut demander la remise en état au départ du locataire, surtout si la transformation est durable ou si elle touche à la structure du terrain.

La prudence consiste à écrire avant d’agir, même lorsque le projet semble valoriser le bien. Un accord verbal est difficile à prouver. Un simple échange écrit précisant la nature des travaux, leur emplacement, leur prise en charge financière et le sort des aménagements en fin de bail évite bien des désaccords.

Autorisé en principe : mobilier mobile, pots, entretien des plantations, petites fleurs saisonnières.
À demander par écrit : plantation d’un arbre, haie nouvelle, terrasse, abri, clôture, bassin.
À éviter sans accord : abattre, bétonner, supprimer des massifs existants, modifier l’écoulement des eaux.

Défaut d’entretien, preuves et dépôt de garantie

Un jardin négligé peut avoir des conséquences financières, mais une retenue sur le dépôt de garantie ne se décide pas “à l’œil”. Elle doit reposer sur des éléments objectifs, notamment l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie, des photographies datées, puis un devis ou une facture de remise en état.

État des lieux et photos : la meilleure protection

À l’entrée, il vaut mieux décrire précisément le jardin : hauteur approximative des haies, état de la pelouse, présence d’arbres, massifs, terrasse, clôture, portail, gouttières accessibles, équipements fournis. Les photos sont très utiles, car elles montrent ce qu’un texte résume mal : une haie déjà haute, une pelouse clairsemée, une allée envahie ou un arbuste malade.

Pendant le bail, le propriétaire ne peut pas entrer librement dans le jardin sans respecter la jouissance du locataire. En cas d’alerte du voisinage ou de dégradation visible depuis l’extérieur, le dialogue reste la première étape. Côté locataire, conserver quelques preuves d’entretien peut aider lorsqu’un désaccord se profile : factures d’un jardinier, photos après taille, échanges de courriels.

Les étapes en cas de litige

Si le locataire n’entretient pas le jardin, le propriétaire peut d’abord lui signaler précisément les manquements attendus : tonte, taille, désherbage, nettoyage. Si rien ne change, un courrier de mise en demeure permet de formaliser la demande et de laisser un délai raisonnable pour agir. Cette étape reste souvent utile avant tout contentieux.

En cas d’échec, les parties peuvent saisir la Commission départementale de conciliation avant d’envisager une action devant le tribunal judiciaire. À la sortie du bail, une retenue sur dépôt de garantie est possible uniquement si la différence entre l’état d’entrée et l’état de sortie démontre un défaut d’entretien imputable au locataire, et si le montant est appuyé par un justificatif sérieux.

Comparer l’état du jardin à l’entrée et à la sortie.
Identifier ce qui relève d’un défaut d’entretien, et non de la vétusté ou d’un gros travail.
Documenter avec photos, échanges écrits et constat si nécessaire.
Chiffrer la remise en état avec un devis ou une facture.
Privilégier la conciliation avant d’aller au contentieux.

Pour sécuriser la relation locative, le plus efficace reste d’être précis dès le départ : un bail clair, un état des lieux détaillé, des photos et une communication écrite en cas de doute. Le jardin reste alors ce qu’il devrait être dans une location : un espace d’usage agréable, et non un motif de conflit au moment de rendre les clés.